Thị trường chung cư hạ nhiệt

Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội， TP HCM hạ nhiệt về mức độ quan tâm， tốc độ tăng giá dù nhiều tháng trước từng là điểm nóng giao dịch.

Gần hai tháng qua， chị Thu Hồng (quận Hai Bà Trưng， Hà Nội) liên tục rao bán căn hộ 75 m2， ba phòng ngủ tại khu đô thị phía Đông Hà Nội. Căn này được chị vay mua đầu năm giá 3，5 tỷ đồng với kỳ vọng chốt lời ít nhất 20% vào cuối năm. Cuối quý III， công việc kinh doanh gặp khó khăn， khoản vay đầu tư nhà thành gánh nặng， chị chấp nhận "bán non" căn nhà， giá 3，7 tỷ đồng. Giảm lợi nhuận kỳ vọng còn một phần ba dự tính ban đầu (6%)， chị Hồng vẫn không dễ chốt giao dịch.

Hơn một tháng khách hỏi mua "đếm trên đầu ngón tay"， cộng với áp lực tài chính gia tăng， chị Hồng chấp nhận giảm thêm 100 triệu đồng， bao thuế， phí sang nhượng để "đẩy hàng". "Tính ra khoản đầu tư không có lời song tôi vẫn muốn thoát hàng sớm vì sợ rơi vào cảnh cắt lỗ"， chị chia sẻ.

Trường hợp như chị Hồng không hiếm gặp. Rao bán căn hộ hai phòng ngủ tại đại đô thị phía Tây， anh Hùng Nguyễn (quận Nam Từ Liêm， Hà Nội) cho biết thời gian chốt giao dịch lâu hơn so với giữa năm. Cuối năm ngoái， nhà đầu tư này xuống tiền mua hai căn 55 m2， giá 2，6 tỷ đồng một căn.

Tháng 6， anh chốt lời một căn với lợi nhuận 23% chỉ sau một tuần rao bán. Căn còn lại anh Hùng giữ đến cuối năm với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn. Tuy nhiên， rao bán gần một tháng nay với giá 3，4 tỷ đồng， anh vẫn chưa tìm được khách mua. Một số môi giới tư vấn anh hạ 200-300 triệu đồng để thanh khoản nhanh hơn.

Một số chung cư cao cấp phía Tây Hà Nội， tháng 11/2024. Ảnh: Giang Huy

Chung cư hạ nhiệt cũng diễn ra tại một số khu vực tại TP HCM. Cuối tháng 9， anh Trần Trung được chào một căn hộ cũ rộng 67 m2， giá 7，2 tỷ đồng tại phường 25， quận Bình Thạnh. Sau khi đến xem nhà， anh đành từ bỏ vì thương lượng giảm giá bất thành với chủ nhà. Sau hai tháng， môi giới liên hệ chào lại một căn cùng diện tích， tòa nhà giá 7 tỷ đồng. Môi giới cho hay nếu anh Trung thiện chí mua， chủ chấp nhận giảm thêm 50 triệu đồng.

Anh Trần Hoàng Sơn， một môi giới chuyên phân khúc chung cư tại TP HCM， cho biết so với đầu quý III， giá một số chung cư thứ cấp tại quận nội thành đã hạ nhiệt 5-7%， song vẫn cao hơn 10-15% thời điểm đầu năm. Để nhanh thanh khoản， chủ nhà chấp nhận "xuống nước" mời chào lại khách cũ. Tuy nhiên， nhiều khách mua chọn tiếp tục theo dõi và chờ giá giảm sâu hơn.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá rao trung bình chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP HCM có xu hướng sụt giảm， lần lượt 4% và 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm phân khúc này tại hai thị trường cũng đi xuống， lần lượt 3% và 26%.

Theo ghi nhận của VnExpress， tại Hà Nội， nhiều khu vực từng là điểm nóng tăng giá chung cư như phía Tây， phía Đông và Nam， hiện có dấu hiệu hạ nhiệt về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Đơn cử tại quận Hoàng Mai，go88 tài xỉu nhiều căn hộ diện tích 48-61 m2 tại Khu đô thị HH Linh Đàm được rao 37-42 triệu đồng mỗi m2， giảm 2-4 triệu đồng so với hồi tháng 9. Tuy nhiên mức này vẫn cao hơn hồi đầu năm gần 45%.

Tại phía Tây， một số tòa căn hộ cao 35 tầng do chủ đầu tư nước ngoài phát triển từng ghi nhận mức chào chênh 400-500 triệu đồng so với hợp đồng mua bán. Sau 7 tháng， hàng loạt căn hộ tại dự án này được rao bán ồ ạt với giá ngang chủ đầu tư bán ra， thậm chí giảm 50-100 triệu đồng để dễ thanh khoản song khó tìm được người mua.

Tương tự tại TP HCM， giá bán một dự án chung cư đã bàn giao 8 năm ở khu vực Tân Sơn Nhì (quận Tân Phú) hạ 1，5-2 triệu đồng mỗi m2 so với tháng 8. Quỹ căn rộng 70 m2， hai phòng ngủ hiện khoảng 40-42 triệu đồng mỗi m2. Tuy vậy， mức này vẫn cao hơn 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hay dự án chung cư bàn giao gần 14 năm trên đường Hoàng Quốc Việt (quận 7) giảm 200-300 triệu đồng so với tháng 9， xuống còn trung bình 43 triệu đồng mỗi m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh， Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan， đánh giá thị trường chung cư Hà Nội， TP HCM đang đi ngang sau giai đoạn biến động mạnh. Ví dụ các phân khúc chung cư Hà Nội ghi nhận đà tăng rõ rệt， khoảng 33% trong một năm qua， còn TP HCM ít hơn là 11%. Trong bối cảnh giá vốn tăng cao， tỷ suất lợi nhuận cho thuê (doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản) có xu hướng sụt giảm， nhất là với phân khúc cao cấp trở lên.

Trong khi， một khảo sát của đơn vị này chỉ ra hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời， thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa một năm.

Với thị trường chung cư， trải qua gần một năm tăng trưởng nóng， cuối năm là thời điểm nhiều nhà đầu tư sang tay tài sản. Tuy nhiên nền giá cao， tỷ suất lợi nhuận sụt giảm cùng nguồn cung mới liên tục bổ sung khiến tâm lý người mua giảm nhiệt so với hồi đầu năm.

Cùng quan điểm， ông Đặng Minh Thái， Giám đốc Công ty bất động sản FD Home Thủ Đức， cho rằng xu hướng tăng giá chung cư thời gian qua có yếu tố "bơm thổi" của nhiều nhóm lợi ích trên thị trường. Thực tế giá chung cư TP HCM có tăng do khan hiếm nguồn cung kéo dài， song điều này chỉ diễn ra ở một số chung cư có vị trí trung tâm， pháp lý và chất lượng tốt.

Theo ông， không ít dự án do môi giới， chủ nhà "ăn theo" đăng bán giá cao nhằm mục đích tạo mặt bằng giá mới. Điều này vô hình chung gây hiệu ứng nóng sốt cả thị trường.

Giá nhà bị đẩy lên cao， trong khi thu nhập của người dân thực tế vẫn khó khăn， khiến thanh khoản sụt giảm về cuối năm， theo ông Cấn Văn Lực， chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. Ông dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước， đến hết tháng 9， cho vay kinh doanh bất động sản tăng 16%， còn vay mua nhà ở chỉ tăng 4，6%. Dù cải thiện 3，5% so với năm ngoái， mức tăng này vẫn thấp， cho thấy người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.

"Người dân thấy giá nhà quá cao nên họ phải chọn cách trì hoãn và chờ đợi thị trường có sản phẩm giá phải chăng"， ông Lực cho hay.

Theo một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 11.000 độc giả， gần 40% phản hồi cho biết không muốn mua chung cư thời điểm này vì giá quá cao. Ngoài ra， khoảng 2.500 phản hồi cho rằng giá bán chưa hợp lý nên họ tiếp tục chọn thuê nhà.

Các chuyên gia dự báo từ quý IV/2024 đến đầu năm sau là thời điểm thị trường bước vào giai đoạn củng cố. Nhu cầu thị trường vẫn tập trung vào sản phẩm ở thực， pháp lý hoàn chỉnh， ưu tiên dự án hỗ trợ tài chính. Tuy nhiên， giá chung cư Hà Nội và TP HCM sẽ khó ghi nhận đà tăng nóng như một năm qua， nhất là khi nguồn cung dồi dào hơn， còn lợi suất cho thuê ngày càng sụt giảm.

Ngọc Diễm - Phương Uyên